En matière d'achat immobilier, il existe une garantie importante pour l'acquéreur : la garantie des vices cachés. Une notion qu'il convient d'expliciter pour s'y retrouver.
Un acheteur ne peut se rendre compte que des défauts bien visibles à l'oeil nu dans un logement. C'est ce que l'on appelle les vices apparents, à l'inverse des vices cachés, que l'on ne peut déceler sans un examen attentif et approfondi. Le vendeur est donc tenu à la garantie des vices cachés, c'est à dire que la vente peut être annulée ou que son prix peut en être diminué.
Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Ce défaut est défini dans le code civil (art. 1641), lequel prévoit que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".
Par exemple, si les combles présentent des fuites, ou bien que la charpente, sous la laine de verre, est abîmée, il s'agira d'un vice caché. La notion de vice caché est étendue, puisqu'elle peut tout autant concerner le caractère inondable d'une maison que des fondations défectueuses, ou encore l'inconstructibilité du terrain vendu.
À savoir : l'existence de termites, mentionnée dans le diagnostic annexé au contrat de vente, ne constitue pas un vice caché
Les obligations du vendeur
La loi établit une distinction entre vendeur professionnel ou non. Ainsi, un vendeur professionnel comme un marchand de biens, est censé être au courant des vices de par sa compétence professionnelle. Il ne peut ainsi être exonéré de l'existence d'un défaut important s'il ne le mentionne pas à l'acquéreur. Le vendeur professionnel devra toujours, même s'il établit sa bonne foi, verser à l'acquéreur des dommages et intérêts en cas de vices cachés non signalés.
À savoir : si vous achetez votre logement par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou un notaire, il n'est pas concerné, car il n'est qu'un intermédiaire et le logement ne lui appartient pas. L'obligation de connaître les vices cachés ne s'applique qu'au vendeur professionnel
En cas de vice caché
Si vous achetez un logement et découvrez un vice caché, vous avez le choix, selon l'article 1644 du code civil, de "rendre la chose et se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par des experts".
L'acquéreur peut ainsi décider d'annuler la vente et se faire rembourser le prix du logement, les frais de procès et de la vente ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement, ou alors de se contenter de demander la diminution du prix, en général équivalent au montant des travaux nécessaires pour réparer le défaut. Des experts doivent alors donner leur appréciation de la moins value due au défaut du logement. Il est admis que le montant du préjudice est destiné à couvrir la remise en état du bien. L'acheteur victime de vices cachés peut également demander des dommages et intérêts, notamment s'il est obligé d'engager des frais de logement temporaire, le temps que les travaux de réparation soient effectués par exemple.
À savoir : Même si l'acquéreur demande l'annulation du contrat, le juge peut estimer que le vice invoqué n'est pas suffisant pour annuler l'achat, et juste imposer une diminution du prix.
Dans quels délais ?
Vous disposez d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter l'action en garantie. Le délai court en effet non à partir de la vente, mais depuis le moment où l'acheteur en prend conscience. Il est conseillé d'agir rapidement après la découverte du problème, même si le délai est de deux ans, car les preuves sont ainsi plus faciles à établir.
À savoir : les vices cachés affectant le logement doivent être antérieurs, ou au moins existant au moment de la vente. Certains problèmes peuvent apparaître après une évolution lente. Mais ils ne peuvent découler d'une utilisation anormale du logement ou d'une vétusté naturelle.
Vices apparents et cachés
La distinction peut a priori sembler simple : est apparent ce qui se voit à l'oeil nu, est caché ce qui nécessite un examen approfondi. Mais dans la réalité, c'est un peu compliqué, c'est pourquoi un certain nombre de décisions de justice, notamment de la cour de cassation ont dû préciser l'étendue de ces deux notions.
Car il arrive quelquefois qu'un vice caché se camoufle derrière un vice apparent. Ainsi un acheteur avait été informé que le studio qu'il acquérait subissait un dégât des eaux semblant provenir de l'étage supérieur. Il s'agissait donc d'un vice apparent, et l'acheteur a pensé que ce n'était pas bien grave. Or, il s'est aperçu que l'origine du dégât des eaux était plus préoccupante, car il était dû à des infiltrations liées à la dégradation de la couverture de l'immeuble. La cour de cassation a reconnu le bien fondé de sa requête, même si lors de la visite, la fuite était visible. D'autant plus que les vendeurs ne l'avaient pas informé que cela durait déjà depuis plusieurs années.
La notion de vice caché est donc extensive. Un vice est caché non seulement lorsque l'acheteur n'a pas connaissance de son existence, mais également ignore son ampleur et ses conséquences.
De même, lorsque le vice n'est pas visible, car caché par des éléments de construction, l'acquéreur peut bénéficier de la garantie des vices cachés. Là aussi, un jugement de cassation a précisé qu'il ne pouvait être reproché à un acquéreur de ne pas avoir fait appel à un spécialiste pour s'assurer de l'absence de tout vice affectant le logement qu'il s'apprêtait à acheter. La négligence plaidée par le vendeur n'a pas été retenue par la justice.
En fait, l'acheteur n'est pas tenu de regarder dans les combles ou sous la laine de verre recouvrant une charpente par exemple pour se rendre compte de son état.
À savoir : ces décisions concernent uniquement des acheteurs non professionnels. Un acheteur professionnel est censé s'apercevoir de l'existence de vices cachés. Il n'y a que dans le cas où ces vices ont été volontairement camouflés par le vendeur qu'ils pourront être reconnus comme cachés.
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