Le dispositif Scellier consiste à investir dans un logement neuf (livré ou sur plan), et à le louer pendant au moins 9 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à un certain pourcentage du montant investi : l’Etat finance ainsi une partie de votre acquisition.
Ce dispositif a été plusieurs fois retouché par l’ancien gouvernement, et son arrêt est prévu fin 2012. Quelles sont actuellement les règles applicables ?
Quel type d’investissement ?
Achat d'un bien neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement répondant aux normes BBC - Il peut également s’agir de l’achat de parts de SCPI répondant aux conditions de la loi Scellier BBC (nous ne développerons pas ce point dans cet article).
Quelles conditions pour obtenir l’avantage fiscal ?
Vous devez louer votre bien pendant 9 ans.
Ce bien doit être l’habitation principale de votre locataire.
La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux. Vous ne pourrez pas choisir comme locataire une personne de votre foyer fiscal.
Vous devez respecter un plafond de loyer, variant :
En fonction de la zone dans laquelle vous avez acheté le bien, - et en fonction de la classification sectorielle du logement : secteur libre ou intermédiaire (conditions locatives plus restrictives, en contrepartie d’avantages fiscaux plus importants).
Pour 2012, le plafond en secteur libre est le suivant :
Enfin, le logement doit respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Cette norme appuie fortement sur les économies d’énergies et la protection de l’environnement. Quels sont les avantages fiscaux ? Vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 9 ans et calculée en fonction d'un pourcentage du prix d’achat de votre investissement, dans une limite annuelle de 300 000€.
Le taux de réduction est actuellement de 13% pour un investissement dans un logement BBC. La réduction d’impôt sur le revenu sera effective l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle a lieu une fois que l'immeuble est déjà terminé.
Une nouvelle limite vient s’ajouter au calcul de cette réduction d’impôts : plafonnement du prix d'achat au mètre carré. Il existe donc à présent un plafond de coût de revient maximal au m² en fonction de la zone où est situé le bien.
Si la réduction d’impôt sur le revenu dont vous bénéficiez une année n est supérieure à l’impôt dû, le surplus peut être imputé sur votre impôt de l’année n+1. Cette imputation est possible pendant 6 ans (jusqu’en n+6).
Avantages supplémentaires en louant dans le secteur intermédiaire :
Il est double :
1) Un taux de réduction d’impôt sur le revenu supplémentaire de 4% pour 3 années de location supplémentaire, renouvelable 2 fois. Au total, la réduction d’impôt sur le revenu peut donc être égale à 21% du montant investi, pour une location pendant 15 ans (13% répartis sur les 9 premières années, et 8% répartis sur les 6 années suivantes).
2) Une déclaration partielle des revenus fonciers (loyers) encaissés : vous ne déclarez que 70% des loyers que vous percevez de votre location. Vous êtes donc exonéré à hauteur de 30% des revenus locatifs de votre logement Scellier BBC intermédiaire.
En conclusion, le dispositif Scellier vous permet d’investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant d’avantages fiscaux, en contrepartie d’un engagement de location sur moyen-long terme. Evidemment, comme tout investissement immobilier, il convient de porter une attention particulière sur la localisation du bien, son prix de vente en fonction du marché immobilier alentours. En effet, les prix du neuf sont très souvent plus élevés que dans l’ancien, et la norme BBC fait augmenter les prix d’acquisition (surcoût lié aux équipements, matériaux et travaux nécessaires). Cependant, l’investissement ancien peut s’avérer plus couteux à long terme (rénovations, facture énergétique…).
Source: lavieimmo
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